【義筆容辭】安居香港？何去何從！

由六年前上一屆政府開始， 居住問題已經是重中之重的議題， 但六年過去， 樓價節節上升，屢創新高！新政府上任一年，差餉物業估價署的樓價指數上升一成五有多！市民對政府的能耐似乎失去信心，近日沸沸騰騰的土地大辯論是否能為未來帶來一線曙光呢？其實與其憑空寄望，不如現實地考量可能出現的景象。未來可能出現的情況不外乎幾種，首先是土地大量增加，樓宇供應充足，樓價快速回落到大家都可以負擔的水平，但反觀現今的樓價，到底要回落到那一水平才是大家能負擔的呢？最近政府把居屋售價下調至市價六成半與七成半之間，但仍然很多人覺得相當昂貴，事實上由於市民收入增長緩慢，但樓價火速飆升，今時今日即使樓價回落一半，相信對要負擔的人仍感吃力，可是細心一想，如果樓價回落一半，其對經濟和民生的衝擊將會是災難性的！到時到處充斥負資產，銀行壞帳大增，金融體系備受考驗，資產效應引發的消費萎縮將導致經濟衰退！即使只回落三分之一，也是極其可怖的，這種情況，雖然不能排除其可能性， 但決不會是政府和決策者所希望出現的，相反卻是為政者要盡力迴避的，因為今時今日的樓市已經是大到不能倒的了！ 第二個可能性是樓價持續高企，但土地供應增加使升勢緩和或漸趨平穩，然後市民收入逐步增加，最終把這個裂口填補了，居住的問題也解決了。

但現在樓價處於極高水平，而香港又屬已發展經濟之列，收入快速增長基本是不可能的，正如一些統計顯示，以現今的平均收入港人要用十九年的時間不吃不喝絕無其他消費才可以購置物業，試想要填補這差距，談何容易！第三個可能就是由於樓價高企需求減少，土地供應又增加，於是樓價有秩序地回落再加上市民收入也逐步提升，於是更多人能有置業的機會，亦即所謂軟著陸了！但許多研究都顯示樓價是難於向下的（downwards rigid），因為置業往往是人生的重大決策，所以如果不是山窮水盡，人們是不會輕易割價求售的，所以軟著陸一般都不是樓市經常出現的情況。況且近年也曾經試過少量的調整， 結果報復性的反彈非常顯著， 現在人們對樓價上升已跡近迷信，有如信仰般牢不可破，要軟著陸實非易事。總括而言， 除非災難發生，否則高樓價應該是市民必須面對的現實，事實上很多言論都支持或企圖說服大家接受這現實，例如說現在的建築成本已經很高，樓價是不可能回落的！又或者說綜觀所有大都會，樓價都是很高的！

所以想像居住環境有戲劇化的改變應該是不切實際的幻想，即使土地增加，未來應該還是高樓價、置業難！但社會矛盾如何化解呢？現在政府做的是提供五花八門的抽獎式紓困措施，或許一時間感覺良好，但實效其實很少。長遠而言，除非市民大幅遷離香港， 實現所謂大灣區的構思，但在缺乏配套的情況下，這可能性應該不大。

最終比較實際的就是要為有需要的人提供資助房屋，但現在有需要的人已經不限於低收入家庭，大部份的中產也屬於置業難的一群，所以新加坡式的資助房屋政策可能是未來要走的路了！ 

•香港天主教正義和平委 員會 www.hkjp.org